マンション経営ノウハウ

マンション経営とはAbout

マンション経営とは、マンションを取得し、それを第三者に賃貸することで毎月家賃収入を得る、不動産投資の一種です。
最大の特徴は、多額の資金のほとんどを借入で賄うことができる点です。
金融投資とは異なり、リスクが低く安定した収入をもたらし、将来の資産形成に役立ちます。

「未来への投資」をお考えの方にぴったりの資産運用

マンション経営は、こんな方にマッチする投資方法です。

マンション経営の仕組み

毎月の入居者からの賃料で、ローンの返済をまかない、安定した収入を得ることができます。

借り入れについて

マンション経営を行うためには、金融機関からの借り入れが必要なケースがほとんどです。その際、いくら融資してもらえるかは、物件の良し悪しと借りる方の属性が判断基準です。物件の良し悪しとは、「確かな事業性があるか」という点です。場所や利回りなどで判断されます。一方、借りる方の属性とは、簡単に言えば

の2点です。金融機関にとって、きちんとお金を返してくれるのか、あるいは事業が傾いたときに補填する能力があるかがポイント。資産があり、毎月の収入が支出を上回っていることが前提条件です。
また、金融機関にとっては「長期の安定性」が重要です。同じ収入であれば公務員や大企業の社員、医師などが好まれる傾向にあります。

不動産における利回りについて

不動産投資においては一般的に2種類の利回りがあります。

どちらの利回りを指しているのか把握することが必要です。

マンション経営における選択肢

マンション経営を始める際には、いくつかの選択肢があります。
条件を比べ、よりリスクが少なく、自分に合った方法を選ぶことが重要です。

一棟 / 区分

マンションを一棟まるごと購入するか、分譲マンションの部屋ごとに購入する(=区分)かの違いです。それぞれ長短があり一概には言えませんが、効率の良い投資としては一棟が挙げられます。

新築 / 中古

それぞれにメリット、デメリットがある中古物件と新築物件。条件をよく見て選択することが必要です。

新築物件

メリット
  • 取得税の控除(条件あり)
  • 新築から数年間は入居率が高い
  • 新築から5年間は建物の固定資産税が1/2に(条件あり)
  • 工事の履歴を把握できる
  • 入居者の選定ができる
デメリット
  • 減価償却が長い
  • 入居(収入が確定していない)

中古物件

メリット
  • 減価償却が短く、キャッシュフローが良い
  • 入居(収入が確定している)
デメリット
  • 取得税や固定資産税などの税の優遇が新築と比べて少ない
  • 多額の仲介手数料等、取得経費がかかり、実際の利回りが低い

木構造 / 鉄骨構造 / RC構造

マンションの構造として、大きく3つが挙げられます。

  • 木構造

    低コストで、少額の投資に向いています。ただし、耐用年数が短いため、売却が難しいケースが多くなります。そのため、早めの売却もしくは長期保有(最終的に土地代での売却)の二択になりがちです。

  • 鉄骨構造

    借り入れ年数と耐用年数がほぼ同じで、キャッシュフローのバランスがよいとされます。また、建物の自由度は高く、オフィスや店舗に適した構造です。以前は、建築コストとして割安感がありましたが、近年の鉄の高騰により、RCとの差があまりなくなってきています。

  • RC(鉄筋コンクリート)構造

    耐用年数が長く、丈夫で、構造上高層の建物が建てられます。戸数が多くなり、効率的な賃貸収入を見込めます。地震や火事に強く、住む人の安心感を得られます。また耐用年数が長いため、市場価値も下がりにくい特徴があります。