よくあるご質問Q & A

多額の借金に不安があるのですが
借金=マイナス・負債と考えがちですが、実際は借金額=土地建物の価格の為、1億円の借金は1億円の土地建物の資産と考えることが大切です。貨幣か不動産の違いで、不動産の価値も日々変動しますが、貨幣価値も日々変動しています。
融資の基準はありますか
借主の信用と、物件の事業性によって変動します。明確にはお答えできませんが、GLCが考えている新築1棟RCの目安としては世帯収入1000万円 or 資産総額3000万円を目安としています。あくまでも目安になりますので、融資については直接お問い合わせください。
家賃が下がることはないのですか
不動産投資のサイトなどを見ると、物件と場所がよければ家賃は下がらないと書かれてありますが、実際には家賃は下がります。どんなに良いものでも物は古くなり、古くなれば物の価値は下がります。大事なことは下げ幅を減らす努力と、下落に対して事前に織り込んだ事業計画を立てることです。
インフレ・デフレについて
マンション経営はデフレに強いビジネスだと考えられています。なぜならば、家賃は景気の影響を受けにくいからです。景気がいくら悪くなろうとも、今住んでいる入居者の家賃が下がるわけではありません。逆にインフレになった時にも住んでいる入居者の家賃が上がることはないのですが、物件の価値は上がりますので売却のタイミングかもしれません。
売却、転売について
売却で大事なことはタイミングです。物件を売却するときは高く売れる時、または将来的に入居(経営)に問題が発生しそうな場合。この2点がポイントだと考えています。GLCでは売却、出口戦略に関しても、アドバイスを行っております。
金利の上昇について
景気が良くなれば金利が上がる可能性もあります。資金調達の殆どを借り入れで賄うマンション経営において、金利上昇は大きな影響を与えます。利回りー金利が利益(※)とも言えますので、当然金利が増えれば利益が減ります。ただ金利上昇の局面ではインフレにつき物件価格も上がっていると考える為、一概に悪いとも言えません。しかし、金利上昇に家賃上昇は比例しないため、やはり金利上昇を見越した資金計画(内部留保を多くしておく等)が重要と言えます。
  • 借入金の金利と物件の利回りの差で収益率(=利益)を表します。差が大きいほど、収益率が高いことを意味します。金利が上昇することで、利回りと金利の差が小さくなるため、収益率は下がっていきます。
将来的な修繕について
オーナー様の利益の最大化を目的とした方法をご提案いたします。リフォームの費用をかけること(支出すること)でどれだけの賃料をとれるのか、賃料下落を食い止められるのか、もしかしたらリフォームなどをせずに家賃を下げた方が得な場合もあります。
売却価格にどれだけ反映されるかなど、オーナー様の利益にとってどのような効果が与えられるのか、全てのリフォームを行うにあたって基本となる考え方が「費用対効果」の視点になります。
GLCで購入するメリットは
不動産経営の総合プロデュース(土地探し、設計、建築、入居募集、管理)の全てをGLCで一元管理できること、それが企画力の差となります。賃貸マンション経営において重要なことは入居率と利回りです。弊社は不動産会社と建設会社をミックスしたスタイルで運営している為、入居と利回りを兼ね備えた提案が可能です。逆に不動産、建築どちらかだけの知識では良い企画などできないと考えています。
どのような人がマンション経営をしているのか
サラリーマン、公務員、自営業、医師など様々ですが、当社のお客様の多くは世帯収入が1000万円を超えているか、資産総額が3000万円以上の方にご利用いただいております。
自分のこだわりの設備やデザインを反映できますか?
申し訳ございませんが、設備やデザインに関するご要望はお受けしておりません。作り手であるオーナー様にとってのいい住まいが賃貸マンションを借りる人にとってのいい住まいとは限らないからです。GLCでは常日頃から賃貸マンションにおけるいい住まいの追及をしておりますので、GLC仕様のマンションを作ることが入居者、そして結果的にオーナー様にも喜んでいただけると考えております。
マンション経営や税制に関する知識が無いのですが、勉強をして始めたほうがいいのでしょうか
マンション経営は不労所得であるべきという事がGLCの考えです。何も知らなくても、誰でも経営できる事が最大のメリットです。マンション経営に関しまして、GLCが1から10までサポートしますので、特に知識は必要ではありません。しかし、お金に関する知識は持たれていたほうが経営していく上でもそうですが、生きていく上でも大いに役に立ちます。実践していくことが最大の近道です。
自分がマンションを建てた場合、数十年後に古くなっても高い入居率の維持は可能でしょうか
数十年先の事は分かりません。しかし基本的には物は古くなれば売れないのではなくて、世の中から必要とされているか、そしてその商品の金額は適正か、の2つだとGLCは考えます。すべての人が新しい部屋を借りたいわけではなく、古くても安い方が良いと考える人もいます。大事なことは最初の企画です。賃貸マンション経営は最初の企画で9割が成功か失敗か決まると言っても過言ではありません。企画段階で高い入居率を見込めるプラン(将来の人口などを見据えた場所)、そして高い利回りを確保していれば適正な家賃設定で商品を提供できるため、高い入居率につながると考えています。
GLCが倒産したら
当社が倒産した場合でもマンション自体は問題はありません。しかし、代理で運営(管理)してもらう新たなパートナー選びは重要となってきます。